物流园区规划是物流土地规划的重要组成部分。它（tā）不仅直接为物（wù）流企（qǐ）业获得规模效（xiào）益和集聚效益（yì）创造土（tǔ）地（dì）利（lì）用条件，而且与调整城市（shì）土地结构、减少城市交通拥（yōng）堵和（hé）环（huán）境压力（lì）密切相（xiàng）关（guān）。

  目前，在我国各类物流中心中，连（lián）锁商业建设的物流（liú）中心占很（hěn）大比例，社会化、专业化的物流中心数量较少。因此，大（dà）多数物流中心布局（jú）分散、设备闲（xián）置（zhì）、物流节点资（zī）源浪费仍然非常严重。因此，物流园区作为物（wù）流（liú）系统（tǒng）的（de）先进综合节（jiē）点，在优化物流园区（qū）布（bù）局的规划和建设中发挥着（zhe）重要作用（yòng）。

  一、物流园（yuán）区空（kōng）间布局特点（diǎn）

  1.物流园（yuán）区空间布（bù）局的位置选择

  物流园区空间布局的位置选择是确定物流园区的合适空间位置（zhì）。具体物流园区的位置选（xuǎn）择应结（jié）合实（shí）际（jì）情况进行具体分析，主要属于（yú）物流园区中观（guān）位置问题的研究范畴。这里（lǐ）主（zhǔ）要是在经（jīng）济全（quán）球（qiú）化引起的新一（yī）轮（lún）国际分工的背景（jǐng）下，结合当前产业结（jié）构调整引起（qǐ）的区域产业布（bù）局调整和城（chéng）市空间布局（jú）调整的实际情况，讨论适合物流园区（qū）布局（jú）的整（zhěng）体位置（zhì）特征。综上所述，物流园区空间布局的位置（zhì）选择特征（zhēng）主要体现在（zài）以下三（sān）个方面：一是物（wù）流园区应布置在城市边缘；二（èr）是物流园区应布（bù）置在（zài）交通枢纽；三是物流园区应（yīng）布置在特殊企业集群附近。

  2.物流园区空间布（bù）局规划的特点

  一（yī）是时效性

  物流园区的（de）空间布局规（guī）划是物流（liú）园区在（zài）特（tè）定历史时（shí）期的空间规划和布（bù）局，必须在一定的时间段和空间位置（zhì）实（shí）施。考虑到物流园区的公益基础（chǔ），其规划的有效期一般比其他行业要长。物流园区的布局（jú）规划是根据规（guī）划期内要实现的目标和状态制定的（de）。如果（guǒ）超过规（guī）划（huá）期，规划将（jiāng）过时或无效（xiào）。

  二是连续性

  物流（liú）园区的空间布（bù）局规（guī）划是一个寻求正确控制物流节点（diǎn）系统和物（wù）流园区系统（tǒng）并（bìng）将其纳入良性循环的连续过程。物流园区（qū）对物流节（jiē）点系（xì）统的（de）继承突出了物流园区（qū）布局规划的（de）连续（xù）性。因此，物流园区的布局规划不能考（kǎo）虑现有（yǒu）物流节点的布局及其（qí）规划，必（bì）须使上述规划尽（jìn）可能协调和连续（xù）。此外，物流（liú）园区的布（bù）局规（guī）划可以促进物（wù）流园区的发（fā）展，开发的物流园区将对（duì）原规划提出反馈和改进要求。物流园区的布局规（guī）划（huá）和物流园区的发展既（jì）相互限（xiàn）制，又相互联系和促（cù）进。

  第三，战略性

  物流（liú）园区的（de）布局（jú）规划是（shì）对（duì）物（wù）流园区（qū）在一定（dìng）空间内（nèi）的建设和（hé）布局（jú）做（zuò）出的重大（dà）决策（cè）。物流园区布局错误会造成（chéng）广泛、长期、不可弥补的巨大损失：适当的（de）布局将充分发（fā）挥物流（liú）园（yuán）区在促进（jìn）物流（liú）系（xì）和区域经济发展的作用。因此，物流园区的布局规划是一（yī）项具（jù）有战略性质的（de）工作。

  第四，区域（yù）性

  物流园（yuán）区的布局规（guī）划总是与一定的区域空间有关。其区域性不仅体现在根据当（dāng）地情（qíng）况制定布局（jú）规划，而且在明确适合物流园区建（jiàn）设水平的（de）同时，在（zài）具体区域空间实施相关建设项目。

  第五（wǔ），综（zōng）合性

  物流园区布局规划涉及经济、地理、物流、交（jiāo）通（tōng）、统计、城（chéng）市规划（huá）和系（xì）统工程技术等（děng）学（xué）科，各学科交叉（chā）渗透（tòu）是物流（liú）园区空间布局规划的（de）突出特点，制定完整的物流（liú）园区空间布局规划需要多学科专家完成。

  第六（liù），层次性（xìng）

  物流园区（qū）布局规划涉及的内容很多，规划的空间（jiān）范围也不一样，研（yán）究（jiū）所关注（zhù）的布局（jú）问题也（yě）不一样，层次（cì）分明显。

  二是物流园区规（guī）划的条件要素

  1、区位条件

  位置条（tiáo）件是（shì）物流园区建（jiàn）设的必要条件。物流园（yuán）区的运营应满足（zú）当地（dì）经济区物流运营成（chéng）本和（hé）效率（lǜ）的要求，其基础设（shè）施布（bù）局和（hé）规（guī）模应适应物流园区运营（yíng）的（de）效率（lǜ）和发展（zhǎn）。物流园区的布局和选址应（yīng）考虑以下几个方面：一是接（jiē）近（jìn）城市和经济发展集（jí）群。集中的市中心商业网（wǎng）点是配送中心的（de）主要供（gòng）应和配送（sòng）对象。靠近市场、缩短运输距离、降（jiàng）低运输成（chéng）本、快速（sù）供应是（shì）配送（sòng）中（zhōng）心布局的主要因素；其次，靠近主（zhǔ）要交（jiāo）通干（gàn）线。配送（sòng）中（zhōng）心的供应和配送主（zhǔ）要是通（tōng）过道路（lù）运输（shū）在主干线上建设物流园区，可以降低（dī）运输成本；三（sān）是位于商品流通配送中心，便于（yú）处理（lǐ）物流需求。

  2、物流需求

  物流需（xū）求是影（yǐng）响物流园（yuán）区规划的最直接、最重（chóng）要的因素。根据各地区经济发展趋势（shì），分析物流园（yuán）区建（jiàn）设需求，计算（suàn）区域物流总量（liàng），即区域物流总（zǒng）量=吸收的物流量（liàng）(采购) 生成量（liàng）(生产加（jiā）工（gōng）制（zhì）造) 输出量(流出销售外（wài）运)。

  物流需求（qiú）包（bāo）括（kuò）直接需求和潜在需求。直接物流（liú）需求（qiú）是物流需求主体对物流（liú）社会化服务的直接（jiē）需求，以满足其（qí）生产经营（yíng）、业（yè）务发（fā）展和生活需求（qiú），包括：工业企业对物流服务和销售物流的需求；连（lián）锁业务对配（pèi）送服（fú）务的需求；一般消费（fèi）者的物流服务需求；区域间货物转运需求。潜（qián）在物流需求（qiú）主要是指经济（jì）环境、社会环境和（hé）物流服务环（huán）境的发（fā）展（zhǎn），从动（dòng）态（tài）角（jiǎo）度分析物流（liú）需求的变化趋势，主要包括：工业企业（yè）对物流服务和销售物流的潜在需求；一（yī）般消费者对物流服务（wù）的潜（qián）在需求；区域间货物（wù）转运的潜在需求。

  3、政府政策

  物流园区的建设离不开政府政策的支持。政府提供的（de）优惠政策可以（yǐ）大大降低物流园区的成本。例如，政府提供的优（yōu）惠（huì）地价可以降低建设成本。政府还可以提供吸引（yǐn）投资和物流（liú）企业的优惠政（zhèng）策。

  4.基本操作条件

  （1）采购

  物（wù）流园区可（kě）以吸（xī）引国内（nèi）外采购中心进入园区进行投资。通过提供专业的物（wù）流服务，在全球范围内寻找（zhǎo）供（gòng）应商，寻找质量最好、价格合理的（de）产品和服务（wù），为（wéi）企业与供应（yīng）商（shāng）或客（kè）户之间的沟（gōu）通搭建桥梁（liáng）。所涉及（jí）的业务（wù）包括（kuò）分拣（jiǎn）、重组或简单加工国内外的增值服务；国际货物的综合处理和简单的增值加工，销往国内外。

  （2）运输

  运输是物（wù）流（liú）园区中最重要的组成部分，由运输设施、运输工具、通行权和在（zài）此基础上提供运（yùn）输服务（wù）的（de）承运人（rén）组织组成。物流园（yuán）区要求运输具有良好的通信性，能够满足物流需（xū）求的可用性，保（bǎo）持合理的运输价格（gé），以及由各种运输方（fāng）式组成的（de）综合运输系统的布局、合理的分工和协调。公路运（yùn）输与物流（liú）园区建设密切相关，是货物（wù）陆路运输的重要（yào）手（shǒu）段，是实现上门服务（wù）的最可靠（kào）途（tú）径。

  公（gōng）路（lù）网络（luò）是分布（bù）最密集（jí）的网络，物（wù）流园区的货物（wù）配送可以通（tōng）过公路运（yùn）输实现；铁路运输的优势是快速、廉价的货物运输，可（kě）以通过集装箱实现公路与铁（tiě）路的多式联运。将铁路线引入（rù）物流园区，建设车站、仓库及相（xiàng）关（guān）运营辅助设（shè）施，可（kě）处理车辆、零负荷、重型货物、集装箱（xiāng）、散装（zhuāng）货（huò）物；水路运输（shū）是一种相（xiàng）对便宜的运输（shū）方式（shì），可以一次运输大量（liàng）货物，也可以与公路、铁路多式联运，港口本身是（shì）散装（zhuāng）货（huò）物的配送中心；航（háng）空运输量最小、最快，但大多数货物属于高附（fù）加值产品，货运要求和质（zhì）量（liàng）高于一般运输方式；管道运输大、连续、快速、经济、安（ān）全、可靠、稳定、投资（zī）少（shǎo）、占地面积（jī）小、成本低，可实现自动（dòng）控（kòng）制。

  （3）仓（cāng）储（chǔ）

  仓（cāng）储具有场所效（xiào）应，调（diào）节产品需求，能够适应生产消费之间的时间差异，构成物流园区的另一个支撑要素。仓储基础设施由仓库设施、仓储（chǔ）设（shè）备、仓（cāng）储（chǔ）功能和仓库经理（lǐ）组成，形成（chéng）物流园区的（de）物（wù）流据点。

  (4)信息管理

  物流（liú）园区（qū）内部信息是与公园内各（gè）种活动相关的信息，包括各种具体的材料流通（tōng）、物流运营层、物流控制层等信息。物（wù）流（liú）园区外部信息是在物流园区（qū）活动之外产生的，是提供给园区活动（dòng）的（de）信息（xī），包括（kuò）供应商、客（kè）户、订单合同、运输、仓储管（guǎn）理等信（xìn）息。信息是（shì）实现优（yōu）质服务的保证（zhèng），通信基础设施和信息系统的建设已成为（wéi）物流园区（qū）系统建设的重要保证条件。

  (5)包装、装（zhuāng）卸、搬运、流通加工、国（guó）际贸易通（tōng）关包装、装（zhuāng）卸（xiè）、流（liú）通加（jiā）工、国际贸易通关及其物流延审（shěn）服务等环节的设施设备（bèi）配套设施（shī）已（yǐ）成为物流园（yuán）区不可（kě）或缺（quē）的要素。

  (6)物流人才、技术条件

  物流园（yuán）区的建设需要通过良（liáng）好（hǎo）的物流服务组织和运营管（guǎn）理（lǐ）来实现。物流组（zǔ）织管理是满足物流活动的内（nèi）部要（yào）求和重要（yào）条（tiáo）件（jiàn），人（rén）才和先（xiān）进的物流管（guǎn）理技术是实现高效物（wù）流组（zǔ）织管理的核心（xīn）和（hé）支（zhī）持要素。先进的物流技术是运输（shū）、仓储、信息、包装、装卸（xiè）、流通加工等（děng）支持的技术结（jié）合，可（kě）以充分反映物流管理的技术创新，如实现零库存、及时供应、协调配送、流程再造等物流技术目标。

  三（sān）、物流园区规划（huá）流程（chéng）分（fèn）析

  物流园（yuán）区的建设是一个复杂而长期（qī）的项目（mù），投资（zī）大，回收周期长（zhǎng），短期内（nèi）难以（yǐ）盈利。此外，市（shì）场（chǎng）竞争（zhēng）日益（yì）激烈，物（wù）流园区的规划也越来越（yuè）重要。根据国（guó）内外先（xiān）进的物流园区规划经验和实践，通过对我国物流园区建设（shè）规划过程的理论研究和（hé）实践分析（xī），总结出（chū）适合我国物流园区（qū）规（guī）划的过（guò）程。

  1.物流市（shì）场分析

  主（zhǔ）要包括物流（liú）需求（qiú）分析、市场（chǎng）竞争分析和物流实践分析。通（tōng）过定量定性市场（chǎng）分析，了解物流园区周边（biān）地区的经（jīng）济（jì）发展、市场需求、基础设施建（jiàn）设和服务竞（jìng）争，掌握区域（yù）经（jīng）济发展的实际（jì）和潜在的（de）运（yùn）输、仓储、配（pèi）送加工物流需求，根据长期和近期物（wù）流，确定物流园区的长期和近期建（jiàn）设规（guī）模。

  2.物流园（yuán）区的战略定位

  根据物流园（yuán）区服务对象的特点（diǎn）、辐射范围（wéi）的（de）大小、商品（pǐn）交易的行（háng）业特点、特色服务和人文理念的精心（xīn）设计，进行科学的战略（luè）定位。规划者可以使（shǐ）用战略定位SWOT分析方法分析了物流园区的整体（tǐ）优缺（quē）点、机遇（yù）和威胁。在分析过程中，如果机场、港口、公路货运站等服务占整个（gè）公园的很大比例，则必须进行（háng）特（tè）殊服务SWOT分析。

  分（fèn）析的（de）主要作用是帮助商业决策者明确（què）内外环境，提出物（wù）流园区发展的（de）使命、愿景目标、各阶段的建设目标和竞争战略，从而实现准确的战（zhàn）略定位。在物流园区规划（huá）过（guò）程中，可以考虑以下竞争战（zhàn）略：充分利用保税物（wù）流中心（xīn）的功能，实现进（jìn）出口清关和行（háng）政管理的高效率；充分利用和（hé）扩大（dà）现有物流信息系统，建立强大的（de）国际物流信息（xī）平台；充分利用国（guó）际（jì）贸易政（zhèng）策，建立欧美特色商品（pǐn）专业配送中心（xīn），扩大国际物（wù）流业务；充分（fèn）利（lì）用现（xiàn）有园区企业的优势和物流需求，促进产业供应链的竞争力，聚集产（chǎn）业物流（liú），实（shí）现产（chǎn）业链的形成（chéng）和优化。

  3.物流园区功能设计

  物流园区的基（jī）本功能（néng）包括以下几个方（fāng）面（miàn）：

  （1）综合功（gōng）能：园区具（jù）有储存、包装、装卸、搬运、流通加工、运（yùn）输方式（shì）转换、信息、调度、配送（sòng）等功能，具（jù）有综合各种物（wù）流方式和物（wù）流（liú）形式的作用；

  (2)专业（yè）功能:集装箱组装箱功（gōng）能、运输配装及中转功能（néng）、配（pèi）送加工（gōng）功能；

  (3)集约功能:集约物流主体设（shè）施及相关管理、通信、贸易等设施；

  (4)信息（xī）和交（jiāo）易功能:集（jí）中收集物流信息，控制（zhì）物流流程，实施（shī）集中管理；

  （5）存储功能:通过（guò）集中库存可以相对（duì）降低库存（cún）总量，实（shí）现有效（xiào）库存调度，从（cóng）而能够充分发挥仓储功能（néng），减少工商企业（yè）对（duì）仓库的投资；

  (6)运输功能:有效集（jí）约公（gōng）路、铁路、水运（yùn）、空运（yùn），实现综合运（yùn）输、多式（shì）联运的最（zuì）有（yǒu）效转（zhuǎn）化；

  （7）服务（wù）功能（néng）：包括生产（chǎn）、生（shēng）活、停车服务，提（tí）供金（jīn）融、保险（xiǎn）、工商、税（shuì）务、设施维护等全方位配（pèi）套（tào）运输车（chē）辆服务，属（shǔ）于生产辅助服务（wù）功能。

  因此，根据物流园区（qū）的基（jī）本（běn）功能（néng），可分为仓储区、加工区、增值区、交易展示区、综合服务区（qū）、行（háng）政区（qū）、商业区、住宅（zhái）区等功能区（qū）。

  物（wù）流园区的功能设（shè）计主要采用自上而下的方法。首先（xiān），确定（dìng）物流（liú）园区（qū）的规划（huá）原则，列出和分析物流功能规划中涉及的核心因素（sù），然后将（jiāng）整个（gè）物流园区规（guī）划分为仓储区、综合服务区等多个功能区。决策者根据实际需要命名、定义和分配（pèi）各功能区（qū）域的相应区域，并引入相关设施、设备（bèi）和信息系统（tǒng）。最后，定义和描述物流园区的核心流程，包（bāo）括（kuò）集装箱服（fú）务、生（shēng）产原（yuán）材料供应配送、生活资料采购配送、保税物流运营、机（jī）场/海（hǎi）港/铁路物流服务流程等。

  4.物流园区设施（shī）规划布（bù）局设计

  根据物流园区的战略定位（wèi）和业（yè）务目标，在确认的空间场所，根（gēn）据规划布局（jú）的原则，考虑从货（huò）物进入、装配、加工（gōng）到货物（wù）运输的整个过程与物流（liú）的密（mì）切相关性，人员、设备和材料所（suǒ）需的空间进行最（zuì）合适的分配和（hé）最（zuì）有效的组合，以获得最大的经济效益。同时，为园区的进一步发展制定相应的发展（zhǎn）计划。

  5.物（wù）流园区商业规划

  商（shāng）业计划（huá）主要（yào）包括（kuò）组织结构和职责、物流园区商（shāng）业模式（shì）、收入预测、客户（hù）分析、园区销（xiāo）售/营销策略、投资收入（rù）和风险评（píng）估等总体分析。商（shāng）业计划的目的是使物流园区式和（hé）管理（lǐ）模式得以投资和管（guǎn）理。

  6.物流园区（qū）的商业（yè）模式

  在（zài）完成以上园区规划步骤（zhòu）后（hòu），最终确定园区的经营模式。物流园区的经营（yíng）管理（lǐ）模（mó）式是指物流（liú）园区为实现发展目（mù）标而（ér）采取的决策、组织、经营（yíng）与管理形（xíng）式。采取哪种经营管理模式，直接取决于开（kāi）发建设模式。一般说（shuō）来，采（cǎi）用政府主导的经济开发区模式（shì）和政企联合开发模式（shì）的物流园区，其（qí）经营管理模式可采取管（guǎn）理委员会制（zhì）；采用政府规划（huá）物流（liú）企业（yè）共同（tóng）开发模式的物流园区，其经营管理模（mó）式可采（cǎi）取业主委员会制；采用大型（xíng）物流企业主导开发模式的物流园区（qū），其经（jīng）营管理模式可制；采用（yòng）物流（或工业）地产商开发模式的物流园区，其经（jīng）营管理模式可采取物业（yè）管理制。

  更多资料请参考（kǎo）中（zhōng）商产（chǎn）业研究院发布的（de）《中国物流（liú）园区开（kāi）发（fā）运营及投（tóu）融资战略规划研（yán）究报告（gào）》，同时中商产业研究院还提 ** 业大数据、产业情（qíng）报、产业（yè）研究报告、产业规划、园区规划、十四（sì）五规划、产业招商引资等（děng）服务。